来源：中国财经报
提要：2009年12月13日，以“盘点中国楼市”为主题的《中国财经报道》论坛在海南三亚喜来登度假酒店举行。那么当我们看到中国的出口在持续的大幅度的下滑，并且跌到负值区间它就告诉我们，中国经济的外部的需求是在急剧的下降。
2009年12月13日，以“盘点中国楼市”为主题的《中国财经报道》论坛在海南三亚喜来登度假酒店举行。本次论坛是由中央电视台财经频道主办，中国房地产业协会和全国工商联房地产商会联合主办。
作为年底压轴的行业盛会，本次论坛受到了房地产业界的普遍关注。政府相关部门领导、行业协会专家、研究机构学者、金融机构代表以及诸多知名房地产企业的企业家在论坛中进行了思想碰撞和观点交流，共同盘点了2009年的中国楼市。
时间：12月13日
地点：三亚喜来登酒店
以下为现场实录
【主持人】：太棒了，没想到我们郭的市长的这个歌意了得，但今天我想他对我们现场的欢迎，并不仅仅是局限在这首热情似火的歌曲当中，相信会在接下来的致辞当中，会给我们带来更真诚，更热烈一番欢迎，来，我们掌声欢迎郭市长。
【郭宝鸿】：好，谢谢大家，我是三亚市副市长郭宝鸿，尊敬的各位领导，各位来宾，女士们，先生们，大家下午好，今天非常容幸的迎来了，中国财经论坛，中国财经报道论坛这一盛会在我们三亚市隆重举行，可以说，各路精英汇集一堂，围绕中国的经济，和房地产业的发展，进行交流和探讨，相信，这种思想与观点的碰撞，一定能取得丰硕的成果。
在此，我代表三亚市委，市人民政府，对远道而来的各位领导，各位嘉宾，专家和朋友们，表示热烈的欢迎，同时预祝本次论坛取得圆满成功，作为中国唯一的热带滨海旅游城市，三亚产业和经济发展，具有一些与众不同的特点，这里青山绿水，四季花开，无严寒酷暑，得天独厚的良好生态环境和世界一流的滨海旅游资源，在三亚为龙头产业的城市。
以此同时，越来越多的人通过旅游，来了解认可了三亚的人居环境，进而在这儿购房，用以悠闲度假投资治业，目前三亚已经成为国内第二居住地的热点城市，三亚的房地产业也已经成为放市经济的另一个重要的支柱。近年来，在海南国际旅游岛建立的大背景下，我们坚持推行房地产产业品牌战略，按照政府规划市场运作、多元开发的原则，不断的强化土地宏观调控，积极引进国有实力的国内外企业，努力追求稀缺资源，和实力资本的最佳结合大力发展休闲度假型，投资置业型旅游房地产，房地产产品的结构也不断的完善，高端化、品牌化，已经成为了三亚市房地产的发展趋势。
另一方面，我们在注重发展高端房地产的同时，为了解决本地困难群众，和中低收入群体住房的困难，我们也加快了保障性住房体系的建设，随着城市进入设施建设，以及各项事业投入力度的不断加大，三亚的城市功能更为完善人均环境更加优美，人民的生活更加方便惬意，许多国内外的人士，在前来旅游的同时，纷纷选择在三亚购房置业，尽管在去年国际危机爆发后，受经济大环境的影响，我市的房地产开发投资，销售面积也出现不同程度的波动，但从去年年底实施，《省市关于促进房地产产业―持续、稳定、健康发展》的政策措施后，自今年的3月份以来，效果以逐渐明显，我市的房地产市场逐步回暖，二手房地产市场也出现了积极的变化，今年一到10月我市的房地产开发，完全了79.3亿元，同比增加了26.2%，商品房，施工面积421.3万平方米，增长了14.6%，商品住宅面积也增长了18.4%，商品房实际销售面积120万平方米，增长26.3%。
二手房交易面积增长了12.4%，一到10月份，房地产提供地方税收,在市地方财政一般以上预算收入的，40%左右，尽管三亚的旅游房地产产业近年来，保持了持续狡狯的发展态势。但是，依然存在着开发企业实力不够强，项目开发规模较小，配投服务行业落后，不妨走候鸟（音）特征比较明显。已售商品房使用率较低这些问题，我们真诚的期望能够借此论坛得机会，让自己开拓眼界向各位学习取经，也恳请各位对三亚房地产产业和城市经济的发展，多提宝贵的建议和意见，在次预祝本次论坛取得圆满成功，祝各位在三亚度过一段美好的时光。谢谢大家！
【主持人】：我们请到了一位非常有发言权的嘉宾，他就是国家统计局的总经济师，姚景源先生，让我们掌声有请姚总，来为来介绍一下，他今天的主题发言，有请。
【姚景源】：这个，去年这个时候，应当说我们每个人的心情很沉重不像今天，去年这个时候，应当说我们大家回忆一下，我们听到的，最重要的声音，应当说是总理的话，当时家宝总理他多次讲，让我们坚定的走好战胜这场困难的信心，总理讲，有信心者心暖，我们这个心暖，经济则会暖。大家知道，由于世界金融危机的影响，从去年下半年开始，我们中国经济，遇到了进入到新世界以来，最严峻的困难和挑战，那么这个困难，它最初表现为中国的出口受阻，去年这个时候，就是11月的时候，我们中国的三大外贸指标，就是我们的出口额、进口额、进出口总额，这三大外贸指标它的增幅同时出现负值。我们的进出口走去年是11月份是负9%，大家知道搞经济分析，一个很小重要的方法就是同比，就是和上一年同时去做一个比较，那么我们2007年11月是多少呢，中国经济的进出后总额是正的23.9%，我们不到一年，也就是一年12月的功夫，中国的进出口的总额从正23.9%掉到了负9%。去年11月份的时候，中国的出口是负2.2%，上年同时期是正的22.8%就是中国出口一年的功夫，从正的22.8%，跌了负的2.2%还有去年11月一个很重要的另一个指标，就是中国的进口也变成了负值，当月负值7.8%；
那么当我们看到中国的出口在持续的大幅度的下滑，并且跌到负值区间它就告诉我们，中国经济的外部的需求是在急剧的下降。当我们看到我们的进口，也出现大幅度的下滑，也跌到这个负值的区间，在去年这个时候，我们中国经济自身，我们也在萎缩。那么，外部需求急剧下降，出口受阻，对中国经济来说，不是一个小事儿。
大家知道，经济分析上有一个概念，叫做对外依存度，讲的是一个国家的国民经济，整个世界经济的关联程度，计算的方法呢，就是一个国家的出口加上进口，在比上这个国家的国内生产总值，那我们中国出口加进口，在除上国内生产总值，等于多少呢？60%什么意思呢，就是说，我们中国，我们这么庞大的国民经济活动，我们其中是60%跟世界经济紧密相连的，所以你看到这样一个数据，我们就好理解总书记当时讲，说是，说在面对这场世界金融危机我们中国经济，我们不可能独善其身。
那么，出口受阻，外部需求急剧下降，它带来的第一个问题，就是我们相当属于的企业被迫减产，减产不行，就停产半停产，去年到年底的时候，就是到去年年底的时候，我们全国有15%的企业处在停产半停产的状态，然后还有30.6%的企业，是处在减产的状态，那么，这么多属于的企业，处在停产半停产，它带来的第一个问题，就是大家都能够回忆起来去年这个时候，我们是上千万的农民工他们被迫的回到家乡，我当时在广东我在东莞调研，我看见不少的企业关门，有的企业老板跑了，不知道哪儿里去了，当时你看看广州火车站的这个时候，去年的11月份12月份，人山人海。
我们上千万的农民工他们被迫的回到家乡，大量的失业，一下子就摆在我们的面前，那么这么多的数量的企业，它减产，停产、半停产，它不但是造成失业，这些个企业，也就不采购原材料了，所以这个危机这个困难又从出口领域推广到我们国家原材料行业，所以你看看我们国家钢铁，有色金属，煤炭，的价格，这几年都是一路标升，但是从去年11月份开始，钢铁、有色和煤炭的价格大幅度的跳水。也就说这个危机从出口领域又推倒到我们国家原材料行业，那么这么多的企业受到如此影响，它不但是一个不买原材料，它也不在扩大再生产更新设备，于是这个困难和危机又推倒到我们国家的制造业。
我在沈阳机装厂调研，沈阳机装厂的正常的月份是15万辆的产量，它在困难的最困难的时候，它每个月不到四问台，所以我们很清晰的看到这场危机，它先从影响我们的出口开始，然后就到推倒到中国工业生产的下降，那你看我们中国工业生产的状态，我们规模以上的工业去年第一季度去年增长16.4%，然后到去年的11月份的这个时候，仅仅是5.4%，这个，到了今年以一二月份，才3.8%。就是我们可以很清晰的看到，出口受阻，和出口下降就推倒了我们工业生产的下降，那么工业生产下降。
那么工业生产下降，大家知道工业是支撑整个国民经济咱们最重要的还是靠工业，工业往下掉，整个国民经济的增速就往下掉。于是你看，增长的速度我们的第一季度10.6，第二季度10.1，三季度是9，四季度6.8，今年一季度中国国民经济增长速度，仅仅是6.1。6.1是一个什么概念，是自打我们中国有季度GDP核算以来的第一点，所以我们可以很清晰的看到，这场危机对中国经济的影响，先从影响我们的出口开始，导致出口受阻，然后就推倒到工业生产下降，工业生产下降，又导致整个国民经济的下降，这个都往下降，又导致再一个很重要的一个指标，大家都知道，比如说我们的财政收入。
我们去年全国的财政收入，我们第一季度去年，政府是35.5%，到了第三季度，10.5，就是三季度全国财政财政收入的政府还不到一季度，35.5的三分之一，不到一季度，然后你看四季度，去年四季度最后一个月，看去年的12月，就是现在一年前，我们全国收入增长是负的3.1，这个，所以我们，盘点一下我们这个困难的状况。我们一很清晰的看到中国经济，我们是遇到了进入新世纪以来，最严峻的困难和挑战，大家知道，面对这样一个困难和挑战，党中央国务院是科学的分析和判断形势，然后果断的出台了，战胜了这场困难的一揽子方针，这个，我们战胜这场困难的一揽子方针，要是完整的表述，它是保增长、扩内需、调结构，惠民生，你在把它具体看一下，往下分析，它包括我们要事实积极的财政政策和适度宽松的货币政策，包括我们的这个四万亿投资，包括我们十大产业的振兴，包括我们结构性减税，还包括我们一系列的支农、惠农、政策措施等等这些。
那么现在我们战胜这些困难一揽子方针呢，它的实施恰恰是一周年，就是一年多一点，一周年一计，所以现在我们可以回过头来看，我们看中国，我们战胜这场困难这一揽子方针我们取得了什么样的成就？这个，按照宏观经济学的基本原理，你看一个国家的宏观经济，你就是看四大指标就可以，其他的不要管那么多。哪四大指标呢，一个是经济增长率，第二是失业率，第三是物价上涨率，第四，国际手指柏洋：平衡状况。那么我们按照宏观经济基本原理，也来看中国的四大指标，我们先看经济增长率。
大家知道，中国今年，中国经济的增长率一季度我刚才讲是6.1，二季度是7.9，三季度是8.9，那么四季度是多少？我相信在座的谁都可以去预测，一季度6.1，二季度7.9，三季度8.9，四季度是多少，我们每一个人现在都会预测，我们一到三季度中国经济的增长率是7.7。大家知道，我们今年，国民经济的增长目标呢是8%左右，应当说我们现在，我们每一个人对中国经济今年能够实现8%以上这样一个增长，大家已经是毫无悬念。这个，面对着这个进入新世纪以来最严峻的困难，中国经济能够做到，保证8%以上的增长，能够在整个世界经济当中我们率先的，走出这场经济危机影响的这种阴影，确实是来之不易。大家可以回顾年初的时候，年初的时候，我们的这个经济学家有过一场讨论，就是讨论今年中国经济，这个是个什么走势，就是用英文字母来表述。
有的同志讲，今年中国经济的走势，是一个W的走势，就是不断的在波动，还有的人讲，中国经济今年的走势是L型，就掉下去了，就上不来了，结果在长时间在底部徘徊。这个，那么我们现在来分析中国经济，你看是一个什么型呢，这个，分析中国经济啊，你还是更重要的呢，这个，还是要看它这个，这个工业，那么你看工业，我刚才给各位讲，去年第一季度是16.4的增长，然后到去年的11月是5.4，今年的一二月份是3.8。那么今年三月份我们到了8.3，四月份大家知道经济又往下掉了一下子，而后呢五、六、七、八、九、十，中国经济呢，是持续的回升，我们是8月份，12.3，9月份是13.9，10月份的16.1，11月份的数据我们是前天公布，大家都知道，我们11月份，中国规模以上工业增长，工业增长值是19.2。
这个，你看中国工业的走势啊，你就能很清晰的看到我们中国经济最坏的时候是四个月，就是去年的11、12、今年的一、二这四个月。所以我曾经讲过，你看，中国工业的走势，它非常清晰的告诉我们，中国经济最坏的时期，它已经过去，我们整个的经济呢，现在是正处在一个这个，起稳回升，起稳向好，这样一个重要阶段；所以我们看工业它的走势，我们可以很清晰的看到中国经济是现实一个V型的这样一个增长的这样曲线，这个是看这个经济增长率。
第二呢，就是失业和就业。失业和就业我讲过多次，我觉得我们国家最大的问题还是就业问题，这个，联合国在人口统计上呢有一个概念叫劳动年龄人口，什么叫劳动年龄人口？就是16岁到65岁的，这一档的人，叫劳动年龄人口，那么我们中国16岁到65岁的劳动年龄人口有多少呢？2004年的数据是9亿零9。9亿零9中国劳动年龄人口是个什么概念？大家都知道，全世界最发达的国家，是契科，美国、日本，英国，德国法国，意大利，加拿大七大发达国，这七大发达国，他们的人口总数加在一起，比我们中国的劳动年龄人口还少3个亿万。所以这个就是中国的就业压力。这个，那么，从这个角度来说，我觉得我们中国的政府，我们中国的就业压力是全世界最大的。我们讲要实现全面小康，没有就业你谈什么小康？我们讲要构建和谐社会，显然没有就业，我们也不能谈不上和谐。刚才我讲，就是由于这场金融危机的影响，我们中国的就业面对一个更为严峻的局面。
那我们现在回过头来看今年这一年，我们再就业问题上，我说我们取得了来之不易的重要成就，大家可以回忆一下去年的这个时候，当上千万的农民工回到村里面的时候，我们有些人，甚至说有不少人，预测2009年就是今年啊，中国最大的社会问题，是农民工问题，为什么？上这上千万人回到村里了，那么，说他们现在还可以稳定住，为什么呢，是有一个年，过年。过完年还可以稳定到正月十五，过了正月十五出了正月以后，这么多的人，处在失业状态，这个不就是中国不稳定因素吗？
现在，经过近一年的努力，我们看，应当说你在这个长三角、珠三角你又看到一个新的情况，就是我们企业招工又出现难度了，什么原因呢，就是我们中国经济，我们能够在这么短的时间内，我们能战胜这种遏制住经济下滑的趋势，然后整个经济处在起稳回升这样一种状态，那么我们就业，党中央国务院始终把它放在最重要的位置，所以我们是取得来之不易的成就。
我们现在农民工问题，不在成为一个热点问题所以从就业这个角度来说，在我们战胜这场困难过程当中，我们也是取得来之不易的成就。第三呢，就是这个物价。这个，看这个物价上涨率，这个，大家知道，这个我们也可以回忆一下，今年年初的时候，这个经济学家们也好，或者我们社会上，我们的这个社会上我们各界吧，大家对今年价格走势啊是有两种不同的意见同时存在，一种就是说我们今年会出现通货紧缩，这个是年初的时候，要出现通货紧缩。因为是需求在持续的下降，还有一种就是出现通货膨胀，本来按道理来讲，这两种观点不应该在同一时间内，出现的。但是我们大家回忆想起年初的时候，我们确实是两种意见都是存在的。
那么这个，现在，这个你来看看我们的这个价格，我们11月份，我们这个CPR呢，这个同比是0.6，大家知道，就是说今年，在11月份，除了1月份以外，从2月份开始我们的CPR都是负值，11月份开始由负转正是06。这个那我们1到11月份整个的CPR还是负的0.9，所以这种状态，我觉得告诉我们什么呢？第一告诉我们今年我们没有出现通货紧缩，没有出现通货紧缩，也没有出现通货膨胀。就是整个物价是处在一种低位平稳状态，处在一种低位平稳状态。这个，应当说年初的时候，我们这个两个两种担心，担心通货紧缩，担心这个通货膨胀，这两种担心，所担心出现的问题都没有出现，都没有出现，所以你看一方面，我们战胜了这场前所未有的困难，我们使中国经济保持了一个起稳回升，起稳向好的基本态势，然后我们的价格，由保持这样一个基本稳定的状态。我觉得这个是我们宏观经济当中，非常重要的一个成果。
第四呢，就是，国际收支平衡状态，这个尽管我们现在的贸易实际上在增加，但是我们增加的绝对额在减少，我们国际收支的状态是在改善，所以我们回过头来我们看中国经济四大指标，就是看我们的经济增加率，失业就业，看物价，然后你再来看这个国际收支平衡状态，应当说，我们可以肯定的讲，我们中国经济，我们在这一揽子的方针的作用下，我们取得了战胜这场困难的重大成果。这个那么我们，在看到这一点的同时呢，我们还得认识到中国经济，我们现在还时候处在一个关键时期，我们现在看整个中国经济呢，一定要两方面看。
一方面我们要看到我们这个已经取得的成就，我们要进一步的坚定信心，进一步的保持中国经济的平稳快速的增加。另一方面的话呢，我们还是要看到我们还是有众多的矛盾和问题，特别是一些深层次的矛盾和问题，没有得到根本性解决。这个，所以怎么办呢？就是我们还得按中国经济工作的要求，我们明年，我们一定要保持中国经济平稳较快增长，和我们转变发展方式，把它紧密结合起来。特别是我们要在转变发展方式上面下功夫，花气力，我们要在这个发展中求转变，在转变中我们去谋求谋取这个发展。那么，怎么样转变这种增长方式？恐怕现在是大家最关心的？我觉得我们还是要从根本上把握这个转变。
怎么转变呢？从根本上讲，我觉得是三句话，三个方面，第一个，就是从生产这个角度从生产这个角度呢，我们一定要把现在，我们主要中国经济，主要是以第二产业滞支撑。我们要把它转一二三产，全面支撑，其中特别要发挥第三产业的作用。我在这里强调，这个大家可都知道，你们这个房地产是划到我这个第三产业里面，我们国家的这个三产啊，薄弱。我们这个第三产业比重太低，我们现在第三产业的比重在国民经济的比重呢，就是40%这么一个样子。那么这个40%的这个分量比美国要低40个百分点，比全世界的平均水平要低20个点左右。所以第三产业，它的这个是吸纳劳动力最多的这样一个产业。我刚才讲我们中国就业压力如此之大，但是我们恰恰是最能够吸纳劳动力这个产业步伐的。所以我以前我讲过这个，我是多次讲房地产这个行业，我说房地产行业是我们国民经济重要行业。一个是关联行业多，它关联50多个行业。
它上游可以拉动钢铁、建材水泥，它下面可以拉动家用电器，你新换了一个房子，不就是换了一个新的家电嘛，你在下家里面的窗帘都要换新的，它一时又拉动纺织品，除了这个之外，还是吸纳了大量的劳动力就业，这个也是我们这个行业了不起的成绩啊。这个所以我们，转变这个发展方式啊，从生产的角度，我们一定要转变，我们主要靠第二产业，我们一定把它转变到一二三产业，全面的来支撑，其中特别是要发展服务业，所以大家可以知道，总理曾经在大连达姆斯（音）会议上讲，他说我们我们要把发展服务业，特别是现代的服务业，作为结构调整的突破口。这个市第一。
所以我想，你说要是我来说说这个房地产业如何，我觉得你第一个看这个结构调整，调整转变增长方式，你从这里面找到答案来，第二呢，就是从需求这个角度，我们一定要把过去我们长时间，我们主要是依赖出口和投资来拉动经济，把它转到消费投资出口，协调拉动，其中特别较发挥消费对整个经济增长的拉动力。这一点至关重要。大家知道过去我们经济增长点的，我们中国经济过去我们长时间，主要是靠投资，靠出口拉动经济，你靠出口一个世界金融危机出来了，我们这里面有相当数量的企业，被迫的停产，办停产。就造成了那么大数量的失业，显然这条路不可持续，那么你长时间的依赖投资，你也会导致经济上面大的起落和波动。这个，我是讲，你如果分析中国经济前三季度的增长，你就可以看出问题，我们前三季度的增长，我刚才讲是7.7，增长率7.7，7.7是怎么得出来的呢？其中投资的贡献是7.3，消费是4，那么7.3加4，就已经是11.4，我们还是7.7，什么原因呢？
出口是负拉动，负数出口是3.6，投资的7.3加上消费的4，在加上出口的负3.6，等于7.7。看到这个计算公式，你就不是很清晰的看出中国的经济结构吗，就是说我们现在出口是负3.6。告诉我们什么呢？告诉我们尽管现在世界经济有了一些复苏的好得迹象，但是我们外部需求萎缩的这个局面还是再继续，它对我们的影响还在持续。
那我们投资是7.3，整个经济增长是7.7，7.3除以7.7等于百分之这个94.8，就是95，什么意思呢？就是我们这个经济增长，这个95， 我们靠的是投资。那么显然，我们应当去努力扩大消费空间。扩大消费。这个，那么你扩大消费，你无外乎，要解决两个问题，一个是增加收入，有了收入你才能够扩大消费，所以我们要千方百计的增加收入，这个特别是要增加中低收入群体的收入，这个是第一。第二，大家有了钱，还要解决一个问题，就是要敢花钱。
那我们现在为什么，有了钱，不敢花钱呢，很多的是因为我们这个社会保障不健全，社会保障不健全。所以你看中央经济工作会议里面明确讲，我们要把扩大消费作为我们这个拉动经济增加的一个重要力量，怎么样扩大消费？其中讲到一段城市化，城镇化。讲到城镇化，我是看到这个我是讲，你看我们中国城市化水平是多少呢？我们现在城市化水平刚刚45，刚刚到45。我们比不了发达国家，发达国家最低在78，剩余的都在90以上。我们就比全世界的平均水平，把非洲算进来，全世界的平均水平49%，所以我们这个城市化还有相当的差距。
那么城市化意味着什么呢？我到觉得城市化确实也意味着房地产产业的一个新的，一个更大的空间。这个是从需求讲的，还有一个从整个增长的模式上看，我们一定得解决，什么问题呢？我们要解决这个，我们这个经济的增长，主要是依赖物质资源的投入。支撑这个经济的增长，我们得把转到依赖技术进步，依赖提高创新能力，依赖劳动者素质提高，这个方面上来，那我们单纯的依赖第二产业来支撑经济，依赖投资和出口来拉动，依赖对资源的投入中国经济遇到的资源和环境约束，就日益加剧，我们这个经济很难从根本上经得起的的起落和波动。
所以，转变我们这个发展的方式至关重要，而且这一点已经到了一个刻不容缓的地步，在这个基础上，我讲，战胜这场苦难，应当说今年我们战胜这场困难，我们取得了重大的成果，那么往下一步看，我说我们要把战胜这场困难的过程，要把它作为一个我们转变经济发展方式的过程，把它作为提高自主创新能力，加快进步技术一个过程，把它作为一个我们调整和优化结构的过程。那么要是我们做到这一点，应当说，我们中国的经济就能够在今后一个长时间，我们保持一个又好又快的增长。谢谢各位。谢谢！
【主持人】：好，接下来我们马上请出下一位演讲嘉宾，他是发改委宏观经济研究院的副院长―陈东琪先生。掌声欢迎，陈东琪院长。
【陈东琪】：同志们，在全球化信息化条件下，经济瞬息万变，只有一个东西不变得，就是变化。就像小孩的眼一样，去年此时愁眉苦脸，今年此时，喜笑颜开，特别是我们今年的房地产商，我们的房地产市场，在经过很短时间的下降，调整之后，很快进入到繁荣的景象当中，所以今天在在听会的各位，都是喜笑颜开。但是经济，它的自身发展过程当中，在瞬息万变的过程当中，无论是下降、衰退箫条也好，还是复苏繁荣也好，都有自己的问题。当经济包括中国和其他地方的经济，在经过一年多的各国的超强的政府干预之后，出现了复苏的势头，但是最近，也出现了一些小的事件。比如说媒体报道比较多的，迪拜债务危机，吸纳的主权平衡下调，最近还有一些小经济体，面临着债务上的压力。
于是，人民又开始犹豫担心全球经济，当然也包括中国经济的未来前景，有的学者，甚至包括市场界的人士担心出现二次衰退，担心出现新一轮的下调，我今天的演讲是给大家鼓一下气。所以我的题目是，“2010中国经济走势与政策展望”实际上我想表达的是，中国经济在经过有点下滑趋势以后，明年将会是改革开放以来第四经济周期的上升年。我们从这30年的国民生产总值增长的变化路线可以看出，大概是每10年一个周期，从低点低点，或者从高点到高点。80年代一次，90年代一次，本世纪，头一个00年，就是从2000年2009年又是一次，那么经过了3次的上升和下降的这个周期以后，我个人认为中国经济在这一次的短调整之后，正在进行第四轮经济周期的上升阶段。
当然如果分阶段来说，我们刚刚走出衰退，因为周期一般来讲分四个阶段：衰退阶段、复苏阶段、扩张阶段、和繁荣阶段。全球经济和中国经济经过一轮的下调，当然中国没有出现绝对衰退，没有出现负增长。但是，也出现了大幅下降的相对衰退，我们从2007年的二季度，国内生产总值的季度增长13.8，到今年一季度的6.1。七个季度下降了一半以上，相当于上一次经济向下调整的七年的下降幅度。那么现在二季度三季度，国内生产总值升到7.9到8.9。预计今年第四季度的经济增长还会延续二季度以来得加速趋势。
我个人认为，有可能超过10%，这样的话，我们应当说从一季度，初级开始，转向季度性的上升的周期，结束了衰退。所以就进入到了第二季度，第二季度的复苏阶段，当然复苏的时间的长短，还要看各项的指标的变化。从我分析我们经济过程当中的供给、需求这样一些指标，对国内生产总值的弹性系数，我们这30年的投资的弹性系数大概是0.4752，也就是说，一个全社会固定资产投资增长一个百分点，会带来0.47个GDP的增长。消费的弹性系数是0.65。消费增长一个点大概会带来0.65个经济的增长，总量经济的增长。工业，弹性系数是0.68，根据这个一个测算，如果明年的外贸出口连续今年年底开始往上的这个趋势，全年出现正增长，并且有可能会出现两位数的增长。
理由是，全球经济的复苏，国际市场的有效需求在增加，在这样一个前提下，消费和工业如果分别增加15%和18%，这就可以解释一下，今天我们全社会总额我预计剩下的一个月累计到全年12月当中，维持民意增长15%应当已成定局。扣除物价因素，应该会在16.5以上。明年的消费既适合延续这样一个增长的惯性趋势。如果考虑物价因素的话，明年的CPR转正的话，民意的收额消费增长维持15的增长应该是谨慎有把握的。至于，工业增长，今年，上半年特别是一二季度的4%以下，但是最近连续几个月出现两位数，尤其是10、11月分别达到到16.1和19.2的增长。所以我预计明年工业增长是8%的增长速度比较有把握。在这段情况下，即使我们的投资有所减速，今年到目前是32左右。全年大概也是30以上的水平。是我们这30年当中全社会投资年均增长21%，超过接近10个点。
明年的投资在今年的高基数下，我假定它回到平均水平，21%的水平，我们来测算一下，国民生产总值会达到10%或者会更多一点。在连续两年的紧缩，我们知道国内生产总值是9%，今年估计在8.3%左右，这两个比前年的13%是下降了两年。那么明年的经济增长有可能上升到，两位数。这样就出现年度的回升。因此在全球经济最近出现了一些，扰动因素，或者是说大地震余震的情况下，我们不要迷失方向，不要放弃对中国经济和开始好转的全球经济的向上的大趋势的判断。这个是我要讲的第一个想法。
第二个想法，中国经济进入到上升周期，季度从二季度开始，年度从年开始，所以明年是上升周期第一年，新一轮上升周期第一年。那么他的经济的变化会有什么特征呢，我想呢有这么一几个。第一特征是，出口恢复常规增长，恢复正常的增长，但是GDP增长仍然主要是由双内需劳动。首先我们看出口会改变今年的持续下降的趋势，负增长的格局，在明年全球经济，特别是美国，欧洲，日本这三大经济体占全球GDP61万亿美元GDP总量的比重很大的经济体开始回升的话，他们的进口会增加。这对中国的外需，会有触动加上中国最近一年多来的出口企业，地方政府，中央政府推动产业企业调整出口产品结构，长三角、珠三角和很多以出口为导向的行业和企业的出口竞争能力，相对于全世界同样水平的出口竞争能力有明显的提升，因此我个人认为，明年会在去年的下半年和今年出口10至12个负增长之后会出现正增长，甚至可能会出现两位数的增长，对GDP的增长贡献，由今年的负3个百分点转为正的0.5以上的百分的贡献。
当然我们很难预计它会恢复到全球金融危机以前的出口贡献水平。在这个情况下出口开始好转，对经济拉动的比例，2008年2009年要好，那么这样的话，如果努需特别是投资和消费，双内需仍然保持比较好的趋势，就会有利于经济的增长，有没有这个可能呢？有，我们先看投资，投资，尽管会对今年高基数的增加速度有所收敛，既是必然的也是必要的。因为从历史角度来看，如果我们的投资长期维持在10%以上，会对今后的经济构成过热和通胀的压力，所以适当的向下收敛是合理的，必要的，必然的。但是，下降，应当说是收敛性的，不会出现硬找路（音）方式，主要是由于我们的投资，还有几个重要的潜力的因素。
第一，去年下半年和今年下去的，为数比较多的投资项目，明年还要继续延续后续的工作。第二生产资料的，比如说为铁路公路基础设施提供原太料，和设备的投资，会增长。从而带动工业投资的增长。第三，生产消费资料的投资，比如说，生产家电，生产汽车，生产其他的任何消费品的消费资料的投资，在今年，消费需求回暖转为持续增长的情况下，会要求我们更多的扩大生产消费资料的供给的投资。第四，明年的出口的恢复，会使我们出口的导向投资，比2008年下半年和2009年要好。第五，如果说今年的投资主要是公共投资带动。那么从今年的一季度开始，一直延续明年和今后几年的私人资本的投资会以很快的速度恢复增长。从这五六个方面的投资因素来讲，这个都是短期因素，如果看长期的因素，我们城镇化建设，我们的交通设施建设，我们的生态环境保护的建设，我们的民生硬设施远设施的建设，我们的其他的方面的包括全同工业改造的都会增长。
所以明年投资，虽然速度速率有所下降，但是，也能保持快速的增长。从双内需的另一面看消费，消费的增长，会新一轮周期主动力，这个也是全球外需相对收缩的情况下，到比中国必须持续的推动消费的增长。才能够实现比较快的发展速度实现有的充分就业，保证中国经济的发展水平的持续提升。那么明年的消费我认为有几个方面会可以支持它的需求继续增长：首先是，政府去年下半年和今年实施的积极的消费的政策，可能有的政策要做一些小的微调，但是主流政策依然会保持强势。第二中国的家电消费基于的更新周期这个会持续。第三汽车进入中国城市家庭，在经过10年的努力，目前百户家庭，有接近有10户有汽车，但是相对于美国，1000人当中有800人有汽车的水平来讲，中国的汽车的普及率还是很低，当然中国不能完全走美国的汽车消费模式但是中国的发展，表现为中国国民福利水平的提高和改进。汽车，进入家庭是很重要的一个方面。
第四，从消费的能力来讲，随着经济的复苏，企业裁员减少，雇员增加，就业增加，劳动者的劳动收入增加，加上房地产、汽车等资产市长的财富效应会使城乡居民的财富收入增加。从而为持续的消费提供长久的等例。第五，最近一年多来中央在一揽子，两年的四万亿的刺激计当中，从第一季度可以清醒的看出，我们的资金的投向不仅仅只是×，只是交通等近设施，实际上在对包括社保在的内远设施进行了大量的超历史的投资。我想这会，为改善，城乡居民的消费趋向，免除他们的消费后顾之忧提供一个政策动力。所以我预计明年的实际消费，会保持一个比较好的增长趋势，至少不会低于前30年平均每年15%左右的社会消费营销总额的增长水平。
特征，第二，明天和今后几年，中国经济将会出现内需，外需，共同推动产出快速增长。我们最近注意到，国家统计局公布了，供应增加值的增长速度，刚才讲到这个数字有点点的超出我的预料，我原来预计是要加速的。没有想到它加速了3个百分点，而且是10月比9月份加速了接近3个百分点的基础说，由此我想到两个问题，第一个问题，工业的快速增长，会扩大原材料的需求，因为你要工业生产，要搞制造，既要材料又要原料，既要有相关的投入钱。
第二，增长公共品的供给，工业的增长它会性工业产品的有效供给，这不仅会有利于经济增长，当然对抑制工业消费品的通胀是有好处的。当然从长期的×角度看，如此快速的工业增长速度需要引起我们的注意，应当有适当的微调，或者在高位保持一个稳定增长的趋势，不应当在有更快的加快，因为我们的经济，我们的总量需要持续，需要有更长的上升的周期时间。第二个特征。就是，随着经济预期的改善，经济的活跃，回升势头的确立，货币成数和货币流通速度会逐步的提高，大家看到，2008年以来的货币成数有3.8几，到现在接近5的水平，就是说，老百姓现在的用于消费，用于投资、发钱的频率在提高，做储蓄和停留在口袋里面钱，停留的时间缩短了，这个是一个很重要子变化，这个会引起我们两个方面的考虑。
第一，有利于为经济增长提供血液。第二可能会加剧对通胀的强化的预期。特征四，新一轮的经济上升，我们个人认为，和上一年连续六年的增长的上升从2002年到2007年相比，成本会增加，宏观上的增长成本，微观上的企业成本都有可能增长。首先是贸易保护主义，特别是美国，现在加大了出口导向国家的出口企业的成本，国际大众商品价格和上一次2002年、2004年相比，现在，一下子就跳到比较高的水平。
比如说，石油价格，在2004年以前30美元以上，现在这一轮的减低和回升，石油在30美元持续的时间不到两个月，目前，用几个月的时间上到80%以上，这对我们石油的等能源进口的依赖度住家加强的中国经济来讲，会增长我们的能源进口成本。第三，在国际，大众商品价格，涨市确立的条件下，国内上游产品的涨价，会推动我们的企业的成品投入增加。第四，房租、水、电、汽，提价这个是必然的。必要的。因为他们的价格是一个洼地在市场经济下，不能像这个短版，太短。但是从价格的总水平的变化来讲，可能会促进价格的上涨的因素增加和企业的固定费用增长，因此我们要注意在今后的上身的周期当中微观和宏观当中怎么消化上升的压力。
特征五，表现物价总水平的CPR从11月份开始，负转正以后，我个人判断明年将会出现趋势性向上的变化。当然还不会出现很快出现通胀，不会出现高通胀，我把通胀的程度界定为几个层面。第一，低于0，我们暂时把它叫作通缩。在3%左右叫低通胀。5%左右叫它中通胀，8%以上高通胀，两位数恶性通胀。
如果这个界定是对的话，明年的通胀，或者新一轮的周期，三年，或者更长时间当中的，明年的通胀，应当会保持在第二个阶段3%左右，从理论上讲，如果我们的价格上涨，由于需求拉动供给没有增长，就会导致价格的扶摇持上，但是供给随着需求在增加，比如说我们的粮食供给，肉产品的供给和其他农副产品的供给，现在是比较充裕的。库存是比较大的。耐用销售品的工业提供的产凝是比较大的。加上信息化、技术进步、正在以非常快的速度政府提高中国经济发展的总体生产力，这样会形成越来越多的有效供给。所以即使之货币供应超常规增长。即使老百姓的通胀预期在强化，即使世界复苏外需增长导致我们明年的总产品当中的，更多的部分用于出口，也不会改变明年的供和求比较平衡的关系。
所以，我个人认为明年不会出现高通胀，当然我们要考虑整个上升周期的未来几年的趋势，由其要注意繁荣时期，防范通货膨胀要从现在开始，所以要管理好通胀预期从现在要开始。这个是总理多次强调的。最后一个想法，就是经济上升周期，上升期如果我的判断是对的话，明年是上升初期，那么在这种基础上，我们的宏观调控我们用于宏观调控的操作，到底用在这些方面着立？我个人理解最重要的是保持经济平稳较快增长，保持经济较快平稳增长，我们明年更多的劳动力投向市场，实现充分就业提供重要的条件，更为重要的是，保持平稳较快增长，有利于国民收入增加，从而提高长久的国民消费的持续动力，但是，在这点上，媒体上已经很清晰了，我就不多讲了，我关心的是，下面的几个问题。
第一，要照例管理好通胀预期。这个是我刚才讲到的，我们要为整个上升周期的物价基本稳定做好预先的工作准备。从我们的这个趋势上看，如果单从货币因素，我们已经出现了M1大于M2，3个月的情况。历史经验告诉我们，出现M1大于M2就会是就下来的通货膨胀的重要的信号，要引起我们的注意，实际上已经引导中央决策层，和主管部门的注意。我认为要管理好通胀预期很重要的是要管理好货币信贷，信贷从历史的经济角度来讲，均衡的角度维持在12至20的平均年增长水平是比较合适的。但是他不一步达到。我们现在的货币信贷的水平已经超过了30%几了，信贷是30%几，M1也是30%几，这个对应对短期的全球金融采取这种非常和措施是必要的。也是有成效的。
但是从长时期可持续增长来看，我们还是要使它适当的收敛，当然从今年7月份开始，有关部门在这方面已经着力了采取了措施，比如说，人民币的信贷，运作的规模从上半年的一万八千九百亿调整到最近年数，5个亿，在3千亿至5千亿之间的水平。从历史的角度来讲，单看近态，3千多亿的信贷增长是很少的是不够的。但是由于上半年是超常规增长，全年的均衡增长大概是8千亿的月度平均水平。
所以我想，明年的信贷，应当说比今年上半年的月度的平均水平要低，但是应当比今年下半年要高一些，这样才能够支撑我们的长期均衡增长。着力点三是要调结构，转模式，调模式，转模式的最重要的是两个，一个是，生产模式一个是消费模式，生产模式方面，主要是下大力，主要是从制度创新，政策知识企业创新等方面，减少对资源和出口的依赖，对内需的依赖，对知识的依赖。对老矿的依赖，减少对地矿的依赖。从消费模式来讲，应该是从原来的消费不足到均衡消费。提高服务消费在国民总消费中的比重使我们的非物质化消费水平有所提高。从出口带动来讲，我想具备的条件，出口带动转向，特别带动具备的条件，当然我们还要力争比较多的出口的空间，因为我们的这个模式的转化不是一年两年能完成的。可能要花一个比较长的时间来变量。所以我们还要稳定出口，而明年的出口会对比今年的全年的供给要大。而我们的重点还是要促进消费和促进用于消费的消费型投资，这样使我们的整个内需的持续动力保持下去。
这就要求我们适当的调整，调整外贸战略，实施新的外贸战略，从货物的角度来讲，应该努力的减少出口，增加进口。从服务的角度来讲的话，是增加出口，减少进口。从资源角度来讲，是减少出口，增加进口。实现这样一个新外贸战略，要求我们的售外政策，包括税社会金融政策应当有所调整，其中最重要的是应该加大对服务业出口的政策支持力度，但是我们的产业结构包括自身的、产品、技术、劳动力结构的调整，都是很重要的。从宏观角度来讲，主要有两个，一个是加快传统产业的升级，实现信息化，现代化、品牌化，价值化。
从新型产业战略角度来讲，应当发挥两只手的作用，一个是政府这只手，一个是企业这只手，通过这样两只手的作用，来实现我们新型的战略产业的发展，良性的发展互动，和可持续推进。
而我认为调整产业结构的关键点，是提高国家的总体上的创新力，和企业的创新力。所以我认为制度创新，技术创新，不仅在宏观层面，而且在微观层面，将会是新一论上升周期明年和十二五的重点。我在这里特别想呼吁：一定要加快产权和金融制度的创新。我们不要因为这一次华尔街美国金融泡沫化带来的金融风险而忽略了金融创新和发展。中国现在的实体经济发展很快，但是我们的短版依然是金融发展体系不健全，金融创新不足，金融对经济润滑，显示为短版。利用，发达国家特别是美国金融监管，金融资金外流，金融人才外流的基于，发展中国的新的金融经济，促进中国的实体经济的持续繁荣。
同时我个人认为，要利用这个机会通过创新税制和加快强化对社会保障全面的完善和创新，来使我们的整个制度创新，带来的创新的提高做出贡献，当然技术创新始终是中外经济中外企业共同的课题，我讲对中国来讲，要进一步的提高RD，研发占GDP和企业的比重，尤其政府效果加大利用税收回升就出现两位数增长。尤其是最近出现30%左右增长的这样一个条件下，应当有更多的比重，用于支持创新，支持技术进步。在社会总产品，在生产各个环节我们都应带在上升周期，始终做好创新税制的工作。包括生产环节，分配环节，交换环节和消费环节。同时，从这些环节来讲，我个人认为，税制的着力点，应该提高资源环境的…
不健全，金融创新不足。金融对经济的润滑推进作用，显示为短版。所以我们要利用发达国家特别是美国，金融监管，金融资金外流，金融人才外流的基于，发展中国的新的金融经济。促进重要的实体经济的持续繁荣。同时我个人认为，要利用这个机会，通过创新税制和加快强化对社会保障制度的全面的完善和创新，来使我们的整个制度创新带来的创新的提高作出贡献。
当然技术创新始终是始终是中外经济，中外企业的共同的课题，我想对中国来讲，要进一步提高XX研发占GDP和企业收益的比重，尤其政府要加大利用税收回升就开始出现两位数增长，尤其是最近出现百分之三十左右的这样一个增长的条件下，应该有更多的比重，用于支持创新。支持技术进步。在社会总产品，再生产各个环节，我们的引导在上升周期始终最好创新税制的工作，包括生产环节，分配环节，交换环节，消化环节。
从生产环节来讲，我个人认为，税制创新的着力点应该是提高资源，环境征税强度，以保证节约资源，保护环境。经济的低碳化，经济的知识化（音），经济的现代化，经济的全球高水平化。
在分配环节，我个人认为个人所得税要加紧研究，包括外资企业当中的劳动者的国内劳动者的，个人所得税起重点（音）很低。国外劳动者，个人所得税起重点很高。我认为要加快来推进这种统一，当然是还是研究。
第三关于房地产，税制我认为有一些税种，要经过充分的研究和认证。最重要的是不要应该扩大内需，不要影响我们整个经济回升的中长期趋势，所以一定要在条件非常成熟的时候，对有一些影响全局的税种，进行充分的谨慎的研究和实施。
消费税环节，对于那些资源消耗多，环境影响大的消费品，应该强化征税强度。对XX消费品的消费征税增加更多。总而言之我认为新一轮经济上升，有三句话，第一句话经济持续上升的大势，不会因为小事件，小概率问题而发生逆转，第二句话我们始终要把增长，结构，创新这三点结合起来，实现本轮周期和上次三轮上升周期不一样的商位一体的推进。第三点我们利用上升期的初期，防范解决，上升期，中期和后期的问题。只有这样，中国经济新一轮的上升周期，按照科学发展观的要求，也可以像上次一样，实现持续时间更长一些的增长，这我是的观点，也是我的希望，谢谢大家。谢谢。
【主持】：这样一个发展态势当中，我们是不是能够看出一些存在的问题，未来我们这个发展之路该怎么走？我们把时间交给您，来听听您的分析。掌声有请朱先生。
【朱中一】：各位领导，各位同仁上午好。刚才国家统计局的XX统计师和和国家发改委陈东琪副院长，就宏观经济形势给大家做了很好的报告，我本人听了也很有启发。下面我就当前的房地产发展形势，基于对几个问题的思考，谈一些个人的看法。
关于今年的房地产的市场形势问题，国家统计局最近发布了一系列数字，我就简单的给大家做一些重复。
今年以来在政策利用，信贷支持等多种因素的影响下面，中国的房地产市场，由一季度的起稳，到二季度的快速回暖。到今年的下半年从总的来说，就全国来说，它是保持了继续增长，但涨幅趋缓。就四季度来看呢，由于一些地方对于优惠政策的预期，它变和不变的问题，以及最近的12月9号国务院常务会明确了二手房营业税，免征期由两年到五年以后，二手房市场进一步回暖。所以今年的房地产市场，总的来说，变化还是比较大的。
但不管怎么说今年的房地产业，对于应对金融危机，对于保增长，扩内需，促民生，发挥了积极的作用。我想这一点大家是公认的。关键是目前的舆论上面，对于怎么样保民生这个问题上面，大家的意见、看法、分歧还比较多。下面呢我就整个的房地产形势，以及对一些问题谈一些个人的看法。
从一些指标来看，今年的房地产形势应该来说是不错的。第一点商品房和住宅的销售面积，销售额持续增长。今年一到十一月份全国商品房的销售面积，是七亿五千二百零三万平方米。同比增长53%。其中住宅的销售面积，同比增长54.4%。商品房的销售额为三万五千九百八十七亿元。同比增长86.8%。其中商品住宅的销售额同比增长91.5%。保持了今年以来的持续增长的一个好的态势。
在房地产的开发投资方面，今年一到十一月份。全国完成的房地产开发投资，是三万一千二百七十一亿元。同比增长17.9%。其中住宅完成的投资是两万两千三百六十九亿元，同比增长15.7%。
在投资方面有两个问题是值得要关注的。第一个问题就是三季度以来，尤其是11月份比12月份，同比下降是16.5%。咱们看那个数字的话，就是一到11月份的时候，房地产开发投资同比增长是17.8%。但是一到11月份的时候，同比增长变成了17.8%。就是它是有点下降了。这是一个数字。
第二个数字是东部地区的投资，低于全国的平均水平。一到11月份，全国的同比的增长水平是18.9%。但是东部地区它同比增长17.4%。中部地方是23.3%，西部地区是18.9。说明中部地区，西部地区的增长比东部地区快
第三房屋的销售价格持续增长。并创今年以来的新高。从今年三月份以来，房屋的房价持续增长已经几个月了。11月份同比上涨5.7%，涨幅比12月份扩大了1.8个百分点。反比上涨1.2%。涨幅比11月份扩大了0.5个百分点。在70个城市当中，环比上涨的有67个城市。
第四个特点表现为，施工面积，竣工面积稳步增长。新开工面积，从11月份开始，由负变为正。土地的购置面积，或开发面积的现行指标的降幅进一步区划。一到11月份全国房地产开发的房屋的施工面积，是29.88亿平方米。同比增长17.2%。房屋的新开工面积为9.76亿平方米，同比增长15.8%。房屋的竣工面积为4.42亿平方米，同比增长26.1%。但是土地的购置面积，是两亿七千零九十一万平方米。同比下降15.4%。 完成的土地开发面积是两亿零三百三十八万平方米。同比下降2.5。这个数字说明，土地的购置面积，完成土地的开发面的，同比还是下降的。这为下一步的市场供应还是带来的很大的困难。
第五个特点，住房的保障，虽然在全面的推进。住房保证的开工的套数，应该说在按计划在进展。但是住房保障的投资的到位率是并不明显的。
第六个特点，定金以及预售款，以及个人的按揭贷款的增数在进一步加快。一到11月份，房地产开发企业的资金来源当中，一共是四万八千一百七十亿元，同比增长44.2%。
其中国内贷款经过调整以后，是八千九百九十四亿元。这个数字是经过了调整的。同比增长40.2%。那么在这些资金当中，定金及预售款是一万三千三百四十七亿元，同比增长66.5%。个人按揭贷款是七千零九亿元，同比增长130.1%。说明定金及预售款，特别是个人按揭贷款增数还是很。说明老百姓对市场还是看好的。这是简要的讲一下，几个数字。
第二个讲一下目前需要关注的几个问题。我觉得目前需要关注的几个问题，是这么几个问题。第一个问题，部分城市，大户型，高价位的住房的成交，占比比较高。投机性的购房比例比较多。房价上涨比较快。这个刚才前面也讲过了。在房价里头，今年应该说全国70个大中城市房价基本上都在上涨。那么这里头的原因就是因为，高价位的住房比率，或大户型的住房比率比较高。
第二个要关注的问题，就是商品房的销售面积，大于竣工面积。土地的购置面积，或完成土地的开发面积，现行指标在下降。说明未来的供应还是比较紧张的。1到11月份，房屋的销售面积是7.52亿平方米。它里头销售面积里头，包括了商品房的预售。但是竣工面积是4.42亿平方米。
这个数字就说明了供求关系问题。
另一个重要的指标，就是刚才讲的，咱们的土地的开发面积，或购置面积同比是下降的。这显然是对今年，对明年都有影响。
第三个问题需要关注的，就是房屋的营业税的XX时间，由两年恢复到五年。这个在年底以前，肯定是二手房的市场交易，会大大的活用。从长远来看，它对投资，投机，也会起到积极的影响。但同时我们也在分析这个问题，它对下一步的新房的交易量，以及二手房的交易量是不是会有所下降。这点明年的市场，可能还要进一步的观测。
第四个问题要关注的，部分城市地段的咱们讲的，地王的出现。对稳定房地产市场是有影响的。今年以来，北京、上海、重庆、杭州、苏州等城市的土地的招牌挂市场热度很高。高总价，高单价的地块，时有出现。据有关资料的显示，全国第三季度土地市场成交一价率（音）达到新高。高一价（音），成交比重进一步扩大。由二季度的27%，上升到三季度的57%。今年1到9月份，十个重点城市当中，除了广州、武汉以外，其他城市的住宅用地的一价水平，都高于去年同期。
其中上海白金（音）的平均一价水平，分别为118%，或76%。远远高于去年同期20%，或28%。尽管一价水平，它的高低，跟地块的位置有关，跟用地的性质有关。但不管怎么样高地价为周边的房价都会起到不可忽视的影响。这是我们觉得目前需要关注的问题。
就市场的判断来说呢，我们总的来感觉到，中央经济工作会议，提供的信息，因为总的来说，明年的政策，还是继续保持政策的连续性和稳定性，再加上明年一个很重要的信号，就是城市化要推进，中小城镇的户籍制度要放开。这个呢，对房地产的市长的发展，肯定是一种利好的。那么需要关注的问题呢，我觉得有两个问题是需要关注的。一个问题就是目前的房价的持续的攀升，如果这一个态势，继续延续下去，我会担心政策的导向型会不会有所调整。这是一点。
第二点呢，咱也是讲的，适度的宽松的货币政策，还会延续。但是在中央讲这句话的后面，同时还讲到，政策要针对它的针对性和灵活性。那么这个针对性和灵活性，将来对这房地产市场会不会有一定的影响，这个我觉得也是要关注。当然作为从我们协会的角度，我们一直是坚持的。新版地域再建工程，对于自助性的，改善性的贷款也好，这一方面的政策，要继续给予支持。
那么从长远来看，我们觉得有几个问题更值得关注。第一个问题，就是房地产的发展，要与城镇化的发展相协调。因为中央经济工作会议，已经非常明确的提出，提供了这么一个信号。就是明年，或者今后一段时间，咱们的城镇化要进一步快速发展。城镇化的快速发展，为房地产的持续健康发展，提供了一个很大的发展空间。特别是中小城镇的户籍制度放开以后，更为房地产的发展提供了发展空间。因为咱们客观的来说，你想东部的一线城市，城镇化率比较高了，它的房地产的发展，就目前来看，二手房的市场，它的占有率已经比新建的商品房的占有率已经高的。那么现在的趋向看来，已经在向中西部城市发展，而且下一步中小城市的空间就大一点。
但是要使房地产能够健康发展，有几个问题是必须要把握主的。一个是要科学的把握城镇化的机制，客观的估计新增的人口带来的住房需求。因为我们前几年曾经预测过，我们国家的城镇化要健康的发展，每年的城镇化率大概在一个百分点左右是比较合适的。
这是如果每年是百分之一个百分点的话，每年大概一千四百万人进城。如果负均（音）三人，负均建筑面积90平方米计算的话，那么年均的需求量大概是四亿平方米左右。这个数字就是一个很大的数字。
另外再加上旧城改造，危旧房改造，城中城改造。那么这个需求量就更大了，因为现在不少地方，包括像北京，包括像上海，包括像重庆了，武汉了，一些不少城市，今年也好，明年也好，包括以后一段时间也好，危旧房的改造力度都比较大。城中城的改造力度也比较大。那么这个需求量也比较大。
那么在改造当中，怎么样按照移居诚实的要求两改造，来提出咱们的住宅的建设水平和人们的生活的质量。这是个重要问题。
第三个问题，随着城镇化的推进，除了住宅地产要发展以外，非住宅的地产，包括商业地产，写字楼，旅游地产等等。也需要相应的发展。那么这个方面，我觉得也提供了比较大的空间。当然由于这两年，经济的水平，由于说整个的金融危机的影响，像办公楼了，包括商业性的用房它的发展受到了一定影响。但是从中长期的发展来看，这个前景还是比较广阔的。包括像海南旅游地产肯定是一个很好的发展方向。
城镇化的推进当中，对于怎么样解决进城务工人员的XX问题，是一个突出问题。因为我们国家按城镇化率，每年提高一个百分点来算，那么进城的人大约就是一千四百万。但是我们国家的流动人口，每年是一亿三千万左右。怎么样解决流动人口的住房问题。比如在务工当时的城市，或务工单位的单位要考虑的问题。另外呢，这些在外出打工人，大多数有的是要回家自己盖房。有的是在附近的小城镇安家落户，在中小城市安家落户。所以怎么样来做好，这些进城务工人员的建房的建设规划问题，是我们国家，在城镇化里头，或房地产密切相关的一个重大课题。
和城镇化密切相关的还有一个重要问题。就是怎么样和城镇化相协调，是我们的房地产市场和咱们的汽车市场协调发展问题。今年咱们国家的经济，之所以能够快速回暖，开始是对于小汽车市场。就是家用汽车。然后是咱们的住房。当然住房的拉动更强一点。但是从协调发展来看，咱们的大城市，过多的发展小汽车，我认为在政策导向上是要研究的，因为在大城市我们觉得还是要以坚持以公交为主，特别是200万人以上的大城市，更应该发展大容量的比如轻轻轨了，地铁。只有这样才能既城市的交通拥堵问题，又能促进房地产市场和汽车市场的协调发展。
比如像在北京，今年6月份，我给国务院领导汇报的时候，就举了一个例子，今年6月份的时候，像北京的XX房有1300万左右。但是其中有300万到400万，由于它进了郊区，所以这个300万，到400万的房子，如果交通不方便，老百姓是不会轻易到那里去买房的。这里就牵涉到城镇化，或房地产市场。交通这个问题怎么样协调配合的问题。这是第一个问题。
第二个问题就是一定要解决好，房地产是一个支柱产业，这一点我觉得大家都形成共识了。由于时间问题，我也不展开了。那么同时也要考虑到，怎么样把我们的房地产业的支柱产业问题，和解决老百姓普遍关注的住有所居的问题，这两个关系处理好。那么这里的核心问题呢，就是要回归住房在这个基本属性，就是住房的基本属性，就是要解决老百姓住有所居的问题。为了要解决好这个问题，我们觉得一个核心的问题，就是这次中央经济工作会议上要强调的，就是要增加普通商品房的供应。要对自住性和改善性的住房要继续给予支持。对于投资或投机性的要抑制。那么只有这样，才能使我们的住房市场，能够健康发展。同时呢，我觉得这次中央经济工作会议上，还有一句话，就是要满足不同层次的住房需求，这也是在今年的政府工作报告里，有的这么一句话，当然在表述上，文字上不完全一致。
那么只有这样，才能使我们的房地产既能够满足国家经济发展的需求，又有利用实现老百姓住有所居的目标。这是第二个问题。
第三个问题，要使我们的房地产市场能够持续健康的发展， 必须要稳定土地的供应。同时要增加房地产的有效供给。因为根据前几年的经验，在我们的国家的房地产总的来说，需求比较旺盛的情况下面，只有要保持土地的稳定供应，才能使市场稳定发展。前几年因为考虑到国家房地产的投资规模过大，政府才能采取了控制土地闸门，或控制银根的办法，现在看来效果并不是太理想。因为房地产有一个开发周期的问题。另外房地产是不动产，它也不能调拨。所以要保持房地产的总量基本平衡。机构基本合理，价格基本稳定，首要一个条件，一定要保持土地的稳定供应。
当然要保持土地的稳定供应，就涉及到了土地将来供应制度的改革，包括土地的招牌挂的制度的改革。包括怎么样坚持城乡土地的统筹问题。把城市的，建设用地的增加，或农村建设用地的减少，挂钩的问题。我觉得在土地这个问题上面，将来需要研究的问题，还是很多。当然作为开发商来说，一定要按照合同的要求。抓紧开发，不能屯地，不能不开发。这个事情是必须要注意的。而且作为开发商一定要发展经济性的普通住宅，或总价比较低的住宅。来满足老百戏的住房需求。
第四个作为要关注的问题，就是一定要积极的培育和发展二手房市场和租赁市场。因为根据城镇化的推进的规律来讲，还是根据现有的一些欧美一些国家，现在他们的市场，主要是80%以上是靠二手房市场。那么我们国家从1到10月份的数据来看，二手房的成交的面积是一亿两千六百九十二万平方米。二手房的住房的套数是一百五十万套。同比增长117.8%，或112%。在40个重点城市当中，二手房成交的比例更高一些。特别像北京、广州、上海、深圳等城市。它的二手房的成交量已经超过了新房的成交量。所以怎么样培育和发展二手房市场，和租赁市场，是将来是一个重要的课题。我们的意见，一定要把新增房的市场，跟二手房的市场实行年度，从制度的设计上来说，刚才发改委的陈部长（音）也讲了，我们非常同意他的观点。就是从长远的制度实际上来讲，包括从财税的制度实际上来讲，我们觉得在条件成熟的时候，一定要增加持有环境的税收，比较物业税。当然现在我们也建议将来是不是不一定要物业税。现在因为已经有房产税了，可能在房产税的税上面，可以适当的充实一下。
但是一定要减轻流转环节的税收。对自住性，和改善性的，继续给予在财税上的支持。
最后一个问题，我们觉得国家在强调经济要转型，要发展，省地节能环保型的建筑。那么对我们这个行业来说，等一下聂会长也会讲到，他们也正在对这一方面进行研究。那作为我们房地产行业协会来说，对这个工作呢，我们也是非常重视。也就是今天我们在人民大会堂，我们跟有关的协会，也正在进行节能减排，绿色建筑的盘点活动。
就是今年上午在人民大会堂的。而且在这次会议上，国奥投资（音）有限公司等单位，也要发起，绿色地产宣言，我们认为这将给我们行业，会起到很好的导向作用。而且国奥有限公司呢，它除了在总结北京的国奥XX的经验基础上面，还准备了成都，重庆，桂林等地方，来发展绿色建筑。我们希望我们的行业，在绿色建筑这个问题上面，将来要提到议事日程。尤其是我要提醒的是什么呢，国务院已经发布了公用建筑和民用建筑的技能的条例。而且要求在商品房的预售环节，销售环节，要明示你技能的指标才能，所以我觉得咱们一定要把个问题的作为社会责任，来很好的履行。使我们的经济能够得到很好的转型。使我们的行业能够得到健康的发展。谢谢大家。
【主持人】：我们今天上午论坛的，最后一位嘉宾，她是全国工商联房地产商会的会长，聂梅生女士，让我们掌声欢迎她。
【聂梅生】：那我今天发言的题目就是中国地产调整与转型。既然是盘点，当然我们要盘点今年的经济和楼市的对国民经济的贡献，和它的发展，但是同时也要盘点，它可能存在的风险，和调整和转型的方向。
我们一起回顾一下十年来中国地产的调整和上下起伏的波动的情况，我们大概经历过2003年底的一次紧缩性的调控。在这个调控之后，形成了一个过山车，这个房价大概从九点几，一下子降到了五点几。然后又经历了2006年以后的直线的上升。然后又从五点几，上升到了十一点几个又迎来了第二次的紧缩的调控。就是向下的箭头。然后就一直从2007年的这次调整以后，进入了2008年的华尔街的金融风暴，然后一直的实行了一个下行的，跳水性的曲线。
那么在这个曲线进行到2008年的10月份的时候，开始一个向上的刺激性的救世。大概结果这么三次，我们可以看到，经过这一次，刺激性的，综合性的政策，新政以后呢，房地产出现了今年2009年的行情。所以这里面起到一个什么问题呢，就是在我们国家房地产发展的过程当中，这条蓝线，房价，实际上是和GDP是有问题的。有密切的关系，同时更重要的政策，起到主导作用。
那么2009年房地产的预期表现，总结下来，是三高一低。
我就不详细的讲了。一个高就是房价持续9个月走高。我们回想一下2008年哪怕是最乐观的估计，都是认为一季度能够稳住。二季度能够促底（音），三季度能够有所回升，可能很少有人想到，到了现在的情况，是一季度寒冬里的小杨村（音），二季度艳阳高照，全面回暖。三季度盛夏持续，接近历史最高点。四季度烈日炎炎，超速冲刺。出现这么一个情况，可能是很多人没有预料到的。那么我们1到11月，商品房的销售面积达到了7.5亿平方米，同比增长了53%，刚才我们发改委的洪关月（音），还有国家统计局都公布我们的宏观数据，我看没有哪一个像房地产这样，前11个月，销售面积同比增长了53%。
然后呢，房价已经公布了，我就不多说了。总而言之呢，量价齐升这是第一个。
第二个高呢，我们的货币投放量，几乎翻了一番，年初预计是适度宽松，在人大的时候，说人民币新增贷款15万亿。结果呢，从适度宽松，几乎达到了完全宽松，人民币的新增贷款接近了10万亿。到年底有可能接近10万亿。
我们再看一下07年的总额是3.63万亿，08年是4.45万亿，那么今年呢，是超过了07年加上08年的货币投放量。是这么一个宽松程度。那我们看一下，前11个月房地产本年的资金来源达到了一个四万八千亿。同比增长了多少呢，增长了44.2%。这是一个高。没有想到的高。
那么1到11月总的放贷量是9.3万亿就是我们国家整个放出来的是这么多，9.3万亿。
那么房地产呢，是开发贷拿到了八千九百九十亿，也就说九千亿左右。个贷拿到了七千亿这两个加到一起1.6万亿。这么大的数字。占放贷总量的17%。所以说今年在这样一个宽松的货币情况之下，房地产的这块儿，光是个贷和开发贷就占了整个放贷量的17.2%，所以这是一个高，就是整个的货币投放的，在房地产领域里面，它的同比的增速，都达到了40%以上，这样一个高。
第三个高，就是土地，刚才伟红（音），讲到这个土地现象。2008年的土地价格环比持续增幅，它的环比的，地价的环比的增幅持续上升。地王一直到现在还在持续。面粉XX面包现象严重。我们可以看到这条曲线。这条曲线里面就可以展示出来，就是从2009年的一季度开始，这个土地的价格，直线的上升，这个黑线是居住用地。那么同样工业用地，商业用地，综合地价，都是在几年一季度，到四季度，就是从这儿开始，一直都在上，这么一个情况。
所以呢，土地的价格上升，这里面我想说一个什么问题，我们经历过土地价格上升。就是2007年出现过一批地王。这批地王在2008年整个经济下行的情况之下，是非常非常紧张的。因为最先断到资本链的，就是2007年可能手里拿着高价地的这样一些企业。
但是2009年这样一个特殊的形势下的宽松政策，和刚才讲过的这样的一个充裕的资金，解救了这批地王。即便是他07年的土地还在那儿晒太阳，还没有开发，还没有价格还没有涨到那么高，但是他其他的已经收回来了。所以呢，实际上07年的地王，这一批已经差不多解套了。
那么今年又出现了这么一些，甚至于土地价格，比07年还要高，那么我就怀疑，我们要靠什么样的政策和市场，来解救和消化现在的09年的这一批地王呢。我们还会出现这么大的货币增量吗？还会出现这么强劲的房价的上升吗？所以我想呢，这里就是一个问题，就是土地现在在高位拿地这样一些问题，在将来会不会形成一种，我们房地产市场难以消化的问题。所以根本的问题，土地供应的方式和体制，预示着到现在这个截点，如果再继续再这样做的话，那么房价和土地之间的矛盾，还会激烈，是不是到了我们应该思考、调整，改革的一个关紧的时候。这是第三个高。
第四个低，什么低呢？保障性住房完成率低于预期76.4%。因为我后来没有拿到数据，我拿到了八月底的数据。就是今年国家下达的保障性住房建设计划，全国是需要投入1600亿。这个数字最开始的时候，筑建部（音）说是9000亿保障性住房，当然包括地方。后来呢，发改委就是在4万亿当中，拿出4000亿，做保障性住房。这已经正式公布。那么今年呢，应该是1600亿，其中中央是493亿，占29.4%。地方是1100亿，占70.6%这么一个配套。结果呢，到了八月底保障性住房建设完成投资，只有394亿。完成率只有23.6%，还有76.4没有完成。当然还有一个季度，我不相信最后一个季度，能够补上这个76.4%。可能是很困难的。当然有很多问题，就是说配套资金不到位，前期工作准备不足。可能难以完成今年的建设计划。还有说下达的太晚等等等等。
但是不管怎么说，今年它的不平衡的。刚才说的三个方面，这么样的冲高，两位数的冲高。但是另一方面呢，又是这么的不到位。也是两位数的超过50%以上的两位数的，这样的一个不到位。必然造成今年房地产市场的不平衡。也就是说低端保障性住房这一块儿，没有能够起到平衡作用，引起了很多很多的到年底对房地产的市场的民怨。很多。
那么这是关于整个的这么一个态势，那下面我想说一个这个态势下，会哪一些方面会引起一些值得我们思考的。一些就是风险。一些XX到底在什么地方。
第一我最近花了比较多的时间来算这个杠杆率，因为那个华尔街的金融风暴啊，实际上是从房地产的资金的杠杆率大幅度的提高以后，次贷引起的资产优化的这一部分的杠杆率，快速的提高导致了崩溃。同行的崩溃。房地美（音）的崩溃。以至于影响到全球。
那我们看看我们的资金杠杆率。在发达国家今年是大量的在金融这个领域去杠杆。但是我们国家在今年把房地产的杠杆大幅度的提高。一个是政策性的提高资金杠杆，2008年的为了有效的控制房价，曾经把房地产的既有资金率提高到35%。当时在我们算成本杠杆只有2.86%。但是2009年，为了保投资，保增长。那么从政策性上，降低了房地产开发既有资金率，达到了20%。这样成本杠杆一下就从2.86提到5倍。
我想呢，房地产开发，在中国的情况之下，钱大部分，绝大部分还是从银行出来的多。因为我们其他的金融工具，虽然现在XX已经开始试点，但是实际上占的资金链很小。外资呢，今年也不大，主要还是银行。所以这个杠杆率主要还是在银行方面体现。应该说是在5到6这样一个成本资金杠杆是可以的。那么我们看一下，今年的情况，既然是主要是从银行出来的，我们看一下，国内贷款的增幅，房地产这一块儿的增幅，继续快速增加。我们比较一下，08年的4季度，这个国内贷款，国内的开发贷这一块儿，大概是在这儿，那么就说是负的10%。然后到了今年，到了我们现在的3季度末，现在变成了正的90%。这个里外利就是上了百分之一百。就是这个开发贷这一块儿。
然后再看定金和预售款，这一块儿也在持续增加。那么去年的四季度是负的30%。是非常非常低的。然后到现在，就上升到，今年的三季度末就上升到百分之百。定金和预售款这部分的资金量非常的深，非常的充裕。再看一下，仍然是从银行出来的个贷。个贷在去年是负的40%。所以就是说，去年的形势确实是一个非常危险的跳水。在这儿。去年的四季度。那么今年上升到190%。个贷的增长率。所以呢，我们从这里可以看出，从银行出来的，起码是个贷和开发贷主要是从银行出来的。那么再看一下，注意看一下这个，这张图，这张图，总结了我们国家三十几个城市的资金来源的结构，中间这一片，绿色的代表自有资金率占百分之多少。
这上面这一块儿，是代表其他资金，包括定金预售款，个人按揭，在上面这一块儿。底下这一块儿，是其他资金。不对，其他资金是在这一块儿。然后呢，自筹资金是中间这一块儿，国内贷款是上面这一块儿。贷款、自筹资金，其他资金。所以我们从这里，我拿那个红箭头点出来这么几个城市。这几个城市都可以看到中间这块儿是比较小的，大概是在低于20%，或者是在20%的自由资金率。
我们可以看到呼和浩特，呼和浩特是最后一个。它的自有资金率达到了80%几，利用其他资金，只有20%几。因为那个地方可能自有资金比较充裕，因为它那个地方生产煤，这些地方。所以它的自有资金比较充分。那么它的杠杆率就非常低。
那我们看一下这样一个情况的结构之下，低于15%的，有温州，杭州，厦门，这个是统计到第三季度，在第四季度，尤其是今年年末房价急剧上涨的这个情况之下，不是这个数，比这个还要低。就是还要低于15%。那么低于20%的，有北京，南京，广州、苏州，乌鲁木齐，海口。那么在25当时在25左右的上海，深圳，青岛，三亚，我念的这些城市，可能是今天，插旗比较多的城市。我今天看了插的那个旗，我想那就是杠杆率非常高的一些城市，仍然被热捧。
所以呢，我们看在四季度冲刺这样的情况之下，热点城市的到年底它的杠杆率会逼进10倍。因为已经从原来的2.86倍，达到的6.67倍。我刚才说的这样一些城市。那么到年底当前这个情况之下，可能钢杠杆率已经上了10倍。这里面我们还没有考虑一个重要的环节，就是带在拿地个环节上的杠杆。因为这个在统计的时候，可能算到自有资金率了，而实际上各种形势的股权基金，信托，外资，它都进入了拿地这个环节的股权融资。而且地方政府分期拿地，会使这部分的自有资金的杠杆率急剧上升。如果说在拿地环节的资金杠杆率考虑进去的话，那么实际上，在这个环节的资金率，如果它股权融资50%的话，利用这个杠杆，那么实际上等于它的自有资金在杠杆率当中就翻了一番。如果原来是10倍，那么就变成20倍。所以年底房价继续上涨，那么自有资金相对于总价值的杠杆率在热点城市将冲到20倍以上，这是比较危险的。因为中国的资金主要是从银行出来的。
【记者】：同时呢，在强烈的人民币升值预期下，日前已经准备大量的涌入，导致流动性过剩，由此会产生资产泡沫的趋向。那么资金杠杆率继续冲高的结果，必然形成泡沫。所以杠杆率这个事情，恐怕值得好好的算一算。所以我们就算了一下，开发商杠杆率的快速测算，有一个表，可以算出来。算出来的话，如果把这个开发商的，他的净利润，我们按20%，扣除这个税率以后，这样来算的话，那么相对来说，现在已经达到了很多大部分的公司已经达到了16倍，这个杠杆率。
同时我们再算一算，个人购房的杠杆回报率的前期。因为这一次温家宝总理，讲到要遏制，要控制炒作。就是投资性的，和投机性的炒房。那么我们算一下，炒房这个环节的杠杆率是非常怕。光光是二次购房当中的一次，如果买一次二手购房，如果用的杠杆的话，它的杠杆率已经达到了16%以上。如果是多套连炒，那它的杠杆率是非常高的，会达到了30%以上。所以实际上这个风险还是非常大的。我们知道，如果杠杆率太高的话，而房价最终在明年支撑不住的话，那就会形成断供。因为利用按揭炒房，形成断供以后，就会形成银行的集中的风险。如果开发商的房价，不能够支持这么快速上涨的房价，那么开发商的杠杆率也会资金链也会重新出现问题。
尤其是拿了高价地的，我们在分析了杠杆率以后，我们可以看一下，表现是不是和我们的分析一样。那么股市和楼市是密切相关的，这个蓝线代表国防景气指数，也就是代表楼市的指数。然后这个红线代表上证指数，也就是股市的指数。它们两个都是在资本市场上有相关性的，大家可以看到。但是一般来说，楼市会落后于股市大概三个月。
【聂梅生】：但是现在你看，这个蓝线急急忙忙跑到股市的上面。我们的红线呢，股市从八月份开始，已经在3000点左右。上证指数。在盘整，一直到现在都在盘整。但是楼市却是不管三七二十一始终往上冲。就是它已经甚至与脱离了我们国家股市的基本的大盘的情况，还一直在冲高。所以这个情况，说明如果它继续上升，那么在资本市场当中的，泡沫的趋势，还是值得引起注意的。
那么在看一下，刚才很多宏观的部门讲了，讲CPI的问题。CPI的房价这两条曲线也是密切相关的。房价是红线，CPI是蓝线。我们这个CPI在11月份已经由负转正了，但是房价呢，从5月份以后，就在上升。它同样的，也是快与CPI的成长。一般来说，温和通胀，或者在低通胀的情况下，房价一定是冲高的，因为大家选择保值，但是在恶性膨胀的时候，房价又会泡沫破裂，急剧下降。所以要特别关注这两条线之间的关系，和它的超前的程度已经很高了。
那么今年的房地产的关注点，如果按我个人的看法，还是我们是政府主导型的经济，房地产的政策，服从于政策导向和拉动和消费拉动的转型。主要取决于政策对房地产的调控。这个恐怕是最重要的，也就是说目前的刺激性的政策的推出时间，应该取决于经济的后续稳定和资产价格上升的压力。不知道大家看那个中央经济工作会议，有没有一个感觉，我的认真的读了这个报告以后，我当时觉得这里面已经提示了，2010年关于资产价格上升的压力。资产价格上升关注这个问题。
这个问题里就包含了房价，因为房价在资产价格的上升的当中，尤其在中国的当期是非常重要的一个因素。那么这是第一个关注点。
第二个控制金融杠杆，可能成为经济体系当中的首要的政策要点。我想既然是我们作为一个房地产商会，能算出这个杠杆目前是什么情况。那么作为我们国家这个货币和金融的主管部门，肯定会更准确的来关注这个问题。所以今年这么大的流动性，10万亿左右的流动性是不会没有后果的。也不是一天一个月能够消化得了的，它一定会在继续在股市、楼市当中起作用。如果资金仍然不能很快的进入经济实体，那么这个资产升值和通胀的压力就会加大。明年的金融政策，就会在控制资产，升值和保增长之间，选择调整。也不排除使用一些货币金融的手段，来控制这样目前一个房地产市场当中杠杆率已经超过10，直奔20。这样一个情况。
第三个关注要点就是政策，政府对中低收入住房，一定会加大金融支持力度，预计会出台一系列的实际性的政策。对保障性住房的土地资金来源，供应方式，它的政策，来进行支持。这样的话，也会平抑中端的，和高端的房地产市场。
在全球经济复苏，这样一个情况之下，外资推动这一条，我觉得要充分的注意。因为从我们接触到的话，外资现在进入中国房地产，进入中国经济，这样一个愿望是非常大的，那么如果他们进来，必将推动资产价格进一步上升。因为它本来就冲着这个来的。那么2007年资本土地房地产循环互动，互相推动，这样一个高杠杆率的循环，房价上升的动力是存在的。就是在整个经济复苏这样一个情况之下。
另外一个呢，土地政策我认为有调整的必要。也就是刚才讲的，去年的国资投的地王。形成了在房地产企业当中的国进民退这样一个现象。它是地王的这个事情，它是推动房价上升的一种动力。如果不能很好的消化，那么未来的房价，压力是很大的，也就是上升的动力是很大的。所以我认为2010年上半年，房地产市场，上行的动力是存在的。房价上涨的动力，比下降的动力要大。因为我们整个的经济，又进入一个新的上升期。同时呢，通胀预期又是比较温和的。那么CPI在温和上涨的一个期间，它是推动房价上升的。所以呢，上涨的动力，比下行的动力，我始终认为是大的。但是会不会涨到像今年这样一个三高一低？我觉得会平衡一些，不会这样。因为政策也不允许这样。
那么下半年房地产的走势取决于政策调整的时间表和力度。这是我讲的这个前面的一些三高一低，和杠杆率的问题，和10年的要点。
最后我再花几分钟的时间，讲一下房地产现在急需转型。为什么急需转型呢？因为我们如果继续以往的发展模式和流动性和通胀，和这样一些预期结伴。那么明年如果继续推动资产价格上升，短期套利，那么迎来的没有悬念的紧缩性的调控。而且我们一定会触动敏感的资产泡沫，而重蹈日本和美国老路。这是不可取的。不能够推动资产价格飞速的上涨。
但是房地产产业又不能拉中国经济的后腿，因为它毕竟是一个非常重要的，我认为是和一、二、三产业都有关的。它和土地有关，和第一产业有关，它和各种各样的就是实体经济当中的第二产业有关，同时它自己又和金融类密切相关，金融服务和社会保障相关，和第三产业又是这样。所以它不能拉后腿。那我觉得，既然整个中国经济在微型上升以后要转型，何不把房地产本身先转型。只要它一转型，它能够变成健康的，它上游会拉动绿色的生产，消除产能过剩，下游会拉动绿色的消费。所以我想这是非常重要的一个发展之路。那么房地产是一个资产密集型的产业，所以你要使这个资本，资本和现在我们国家所提倡的，绿色低碳这样去结合，让资本不要去鼓动地王，让这个资本去鼓动转型，鼓动绿色低碳，然后把政策往这方面支持，也就是税收政策。这样一些贷款的这样一些政策。和利率的一些杠杆去支持整个房地产的转型。这样它会成为一个长远的平衡动力和控制资产泡沫，控制房价的一个对冲机制。因为它是支持一个实体经济的一种发展。
所以现在呢，从国内外都认为，房地产这块儿对绿色低碳拉动最大。因为它占了中国整个能耗的40%以上。所以它不节能，它不低碳，你中国其他的再怎么低碳，你都搞不过40%的低碳和绿色。所以呢它是一种平衡动力。那么在这个情况之下，商会呢，用了一年的时间组织了一个减碳评价指标。我们先评价一下。搞一个指标。
这个指标呢，已经发到，在一些网站上发布，同时很多企业地产也知道。搞了五个体系，一个是能源减碳，一个是绿化减炭。大家知道，种树绿化是要减碳，水环境减炭，交通减碳，和建材减碳，这么五个减碳的评估体系。那么我们评估了45个，用这个减碳体系，评估是45个小区。我举一个例子。
比如说华润（音）。它一共是28万平方米。它的节能率达到了70%。因为我们国家现在强制性的是50%，北方地区65%，它达到了70%。它全部采用燃起热水器。因为大家知道如果用火电，那么这个电和炭的转化率是0.95。差不多一公斤一千瓦。但如果是用燃起的话，只有0.1几，所以它肯定是减碳减的很多的。这样算下来，它的总减炭量，这一个小区，每年能减6000多吨，一个平方米能减碳22公斤，每平方米，每年减碳22公斤。那么它年运行费节约300多万。所以这个减碳效果是非常明显的。
如果是我们再继续算，全部是采用低源热泵的。就是用地热的，这样一个广州的，它也达到了，这样一个每年减碳，项目的年减炭量也达到了很多。而且也减100多万。这样的话，我们就可以，刚才我说的，资本密集型的行业，金融应该支持什么？应该支持绿色减碳，政策应该支持绿色减炭，这样的话，就可以把这个币值做进去。因为这次全世界的减碳的最终的点还是放到钱上。为什么绿色我们又说一个减碳，因为绿色这个事情，很难量化到货币上。量化到一公斤就是一个平方米，一年减多少公斤上。这就是一个币值。但是全世界还要进行，全世界如果想要进行碳货币，或者是炭交易，你必须量化到货币上，所以我们就想要和某些，和几个银行都在谈，搞一个低炭信用积分。也就是说低碳的信用积分制。就是说你这个小区减了多少碳，一年。相当于给你积多少分，相当于是多少钱。这个和中国移动打电话的积分和中国民航，飞行积分是一回事，你只要能量化到一个基本值上就可以积分。
我们就拿广州的山水庭院项目来算，那么一个积分如果是五块钱，那么他那个项目做完了以后，就积了36万个积分，那么就带有币值的积分，将来为下一步的碳税和碳交易做好准备。也就是说金融机构要支持这一部分。这样会平抑房价，会触动转型。
最后我们算一下，如果是按照这样一个标准来算，我简单说一下，如果按照我们现在的住宅的现存量是150亿。平方米来算的话，那么我们一年现有的居住区这一块儿，可以节省运行费1000亿。商业建筑这个节能啊，耗能是住宅的10到15倍就是这种建筑是住宅的10到15倍，如果加上这一部分，又可以节省费用，每年节约5000个亿。再加上施工过程当中，减碳，按照我们国家承诺的单位GDP减碳，40到45到2020年，我们先按20来考虑的话，又可以节省1000亿，所以这么样综合来考虑，我们房地产如果真正走到低碳，这样子一种发展的话，我们每年节省的运行费用，全国毛算就是7000亿。
所以呢，在如果考虑电价的上升等等，那么我们将来的房地产的节约，会达到万亿，那就是说每年我们整个三年才拿4万亿来拉动经济，而我们这个产业结构调整，会每年创造1万亿的低碳的节约和收入。所以我想这是值得做的，所以利用这个时间和大家谈一下调整和转型。好，谢谢大家
【主持人】：好，谢谢聂梅生女士给我们分享了，有关与房产发展的调整和转型这方面的思考，那么今天上午呢，我们论坛到此暂告一个段落。