来源：中国消费者报·中国消费网
北京平谷中弘地产由山由谷项目
中国消费者报讯 (记者 孙蔚) 曾几何时，售后包租作为商办类项目屡试不爽的营销手段，通过“高回报率”以及“回购保本”等宣传，让购房人纷纷解囊，以达到快速销售的目的。但是，早在2001年和2011年，国家相关法律就明令禁止此类行为。在两次明令禁止背景下，中弘地产位于北京平谷的御马坊和由山由谷两个项目，在销售过程中却依然采用此类方式推销，遭消费者集体投诉后，在当地住建委“应当无条件退房”的要求下，仍对购房人提出“支付违约金才退房”的条件。
承诺“售后包租”涉嫌违规
近日，多名购买了中弘·由山由谷酒店式公寓的购房人头痛不已。业主代表刘女士回忆道，2016年10月，在销售员的游说下，她购买了中弘·由山由谷的酒店公寓产品，签订了《北京市商品房预售合同》与《全产权房屋经营托管合同》，买房时最让她动心的便是这份《全产权房屋经营托管合同》中的内容。按照该合同显示，开发商承诺以托管形式，分别在买房后3年、5年、8年内，以1年2次、6%-7%的年息返还购房款，而且选择托管5年及8年的购房人最终还可以提出申请，在到达相应年限后让开发商无条件以130%、150%的房价总额进行回购。
北京隆安律师事务所的律师在接受本报记者采访时表示：“中弘地产此举不但属于虚假宣传，更涉嫌非法集资，属违法行为。”该律师表示，早在2001年，《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)第十一条就明确规定“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。此后，2011年1月4日实施的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2010〕18号)第二条规定“实施下列行为之一，符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，等等。“照此来看，中弘宣传的‘售后包租’已经涉嫌非法集资。”该律师说道。
无条件退房屡屡受阻
“可以说，高额回报是吸引购房人购买该项目的最大原因，但是我们完全不知道这样的做法竟然涉嫌违法。”刘女士表示，涉嫌违法的行为即便是签订了合同也意味着不受法律保护，到时开发商若不兑现承诺，业主们也无可奈何。因此，由山由谷的业主们集体要求开发商无条件退房。
据记者了解，中弘“售后包租”的宣传并非只存在于由山由谷这一个项目，其在平谷开发的另一个项目御马坊在销售时也存在此类行为。
“中弘方面一直不肯承认自身问题，也不肯给我们无条件退款。”购房人方先生告诉记者，御马坊的购房人自2016年11月起便开始维权，当时中弘方面表示可以无理由退房，购房人无需支付任何费用。没想到，原本协商好的解决方案，在2017年3月突生变故。面对购房人合理的退房要求，中弘方面表示不再退款，如果购房人一再要求退房，则必须支付首付款10%的违约金。
针对此事，记者联系了北京市平谷区住建委有关部门负责人。该负责人明确表示“中弘应当无条件退房”。“平谷住建委就此事多次与中弘方面交涉，但中弘一直没有给出明确的答复。”上述负责人告诉记者。
据记者了解，经过多轮协商，目前中弘仅为御马坊的购房人提出退房方案，即第一次退款50%，第二次再退剩余50%及第三次支付利息。而购买由山由谷的购房者，若想退房则需支付10%首付违约金。但是，据王先生称，即使是开发商表示可以分期退款的御马坊项目，至今也没给出具体的退款时间表。
中弘地产资金链或有问题
“一般开发商凡是有错在身，都能够很快为购房人无条件办理退房。”某业内人士对记者表示，像中弘这样在政府要求下还迟迟不肯无条件退房的企业实属罕见，原因或许在于中弘资金链发生了问题。
检索新闻不难发现“售后包租”频频出事的导火索几乎都是开发商资金断裂，难以支付租金。据记者了解，自北京“3·26新政”出台后，中弘目前在京的项目大多受到调控影响。
记者在走访中弘·由山由谷时发现，工地已经部分停工，而涉及此次退房的酒店式公寓即便在已经封顶并且外立面已经做好的情况下，也没有给出明确的开业时间。
有购房人向记者表示，买了由山由谷项目至今也办不了贷款。记者了解到，按照正常的购房流程，签订购房合同后两个月后便可办理贷款，待购房屋封顶，便开始偿还贷款。对于由山由谷项目迟迟不能办理贷款一事,有业内人士推测认为“可能是其土地涉及抵押，中弘无力偿还土地的抵押贷款。如果土地抵押给了第三方，那么在解抵押之前，是不能办理按揭贷款的”。
今年8月，中弘·由山由谷的材料提供商曾向中弘讨债。去年6月，中弘内部还传出“拖欠员工工资”的消息。
公开资料显示，中弘控股股份有限公司成立于2001年，是深圳交易所上市的地产公司。近两年，中弘通过股权融资69亿元，以发行公司债券形式融资25亿元，截至2017年上半年，负债总计176.32亿元。