《老孙打假·房产维权》网  孙安民 2008、9、26

    上篇　序    言：

    中国的房地产市场发展大致经历了四个过程：
    第一个过程是1995年前后，房地产的起步阶段，那时候一些政府部门、开发商、施工队、媒体、律师、消费者谁都不懂，对“房地产”很陌生，很迷茫，所以并不景气，价格很低人们还是买不起。国家开始出台一系列的房地产政策和法规，地方政府是从改造城市低洼棚户区开始发展的，房产开发的主体是当地政府建设部门主管的建筑公司；
    第二个过程是2000年前后，房地产市场初步形成，地方政府纷纷“招商引资”，出台各种“优惠政策”，鼓励一些投资者可以“一边建设一边补办手续”，大量土地被允许开发，大量民房被强制拆迁，银行也迅速介入，大量贷款和推行“按揭贷款”，房屋可以进行“预售”，城市规模越来越大。结果，房地产开发市场显得特别乱，到处都在开发，一片繁荣景象。各地都存在很多违法项目，很多没有资质的个人、企业乘机介入，乱搞房地产开发，大肆倒卖房地产项目、楼花和房产，很多人都发了大财，很多人最终演变成了当今的“开发商”，在他们的作用下，各地都建成了一大批的违法项目，就是以后说的所谓的“小产权房”，“房屋存在质量隐患、企业涉嫌偷税漏税、房产没有土地手续、房屋产权遥遥无期、很多开发者涉嫌经济犯罪”，可惜，这些问题一直悬而未结，成了社会不稳定的根源，这些项目的存在，严重地扰乱了房地产市场的正常发展，给社会留下了一系列的后遗症和隐患，至今无法消除，而这些人发了财后却趁机“消失了”。这期间，国家开始出台相关政策进行整治，要求开发企业必须办理资质和房地产开发的相关手续，但震慑力不够，还有人继续在搞违法开发，包括捞了第一桶金的那些人，他们还要继续发财，“改头换面后”又回来了；
    第三个过程是2005年前后，可以说房地产市场进入了一个“疯狂的时代”，不管是房地产开发和还是商品房销售，人们都是一窝蜂，一拥而上，房地产项目遍地开花，商品房价格一路飙升。商品房的价格，每年递增到百分至一百三十，到了2007年，北京、上海、深圳等地每平方米已经高达两万元左右，全国各地，主要是各大城市，纷纷效仿和跟风，老百姓受其走势诱导，趁机抢购，彻夜抢购，更进一步的推动了这股不正常的发展局面。很多人认为：拥有商品房，就能发大财；只有房地产，才能救中国！中国一下子跃入了世界房地产开发大国的行列；  
    第四个过程是2008年后，湖南的雪灾、各地的“政治事件”、文川的地震、三鹿毒奶事件、国内的“问责风”、奥运会的胜利召开以及一些其它因素直接影响到了中国的房地产市场，真是“城池失火，殃及四邻”，阵痛和兴奋之后，人们突然清醒了，人们更知道了关爱自己的生活，人们才意识到了生命的价值。没有好的生活环境、没有健康的身体、没有生命、纵有万贯家产有何用！为何要充当房奴？！为何要去抢购房产？！这么多年房产纠纷让人们清醒了，人们开始变得理智了，不去“跟风抢购了”！房地产市场出现了低迷，开发商慌了、银行慌了、抢购了好几套房子的买家慌了、地方政府也慌了！虽然故作镇静，但是暴风雨毕竟刮过来了！
    这时候：人们又想到了“救市保市”，希望能维护房地产的现有局面或者继续飙升，我感到：可能很难！ 
    我希望：目前的低迷局面各方面都要理智对待才为上策！
    我认为：房地产市场出现低迷，有利有弊。识时务者为俊杰！不管是开发商还是消费者，理智过后，必有后福，该出手时就出手！ 

    中篇　浅谈房地产市场中存在的不良现象：

    房地产市场积怨太多，房价太高，浮华的房地产市场经不起“天灾人祸和地震”。如今房地产销售局面低沉，房价有所下降，对整个房地产来说还不是多大的问题。要命的是购房者的观望态度，理智态度，暂时不买房了！那比房地产目前的低迷局面和开发商不情愿降价又偷偷摸摸降价的后果更可怕！开发商面临着资金链的断裂，他们众多正在开发的项目就可能被迫停顿，很多已经闲置的土地就会被迫转手，积压在手里的房子可能会大幅贬值。 
    实际上：没有人反对经济发展，也没有人反对房地产开发，老百姓都希望住上好房过上好日子。关键：房地产业不能盲目发展，房地产开发不能没有诚信，房地产宣传、用地、规划、建设、配套设施、房屋质量、销售和善后服务要合理合法，不能离谱。老百姓信任你，把房款交给你让你盖房，你就要负责任！没有购房者，焉有开发商的光辉！？为消费者（投资者）盖房不能没有良心！ 
    政府各级主管部门、司法部门、建设部门、银行、开发商、物业公司，要了解购房者的心态和处境，要关心房地产市场中出现的矛盾和纠纷，因势利导，解决他们的投诉和问题。开个玩笑：如果这个社会让所有的公职人员、集团老总、开发商也去购买商品房入住，也为了自己的合法权益四处投诉，亲身体会一下中国购房者受的那一股子窝囊气，可能房地产纠纷就会立马减下来，房价也不会飙升了。 
    房地产市场销售出现停顿，销售量下降，房价下跌，使众多的购房者遭受到无法忍受的打击，这个局面与很多购房者的出衷背道而驰，市场低迷也给整个社会带来了恐慌，说明房地产市场经不起天灾人祸和地震的考验。政府希望“救市”，说明有关方面不希望房价掉下来，只是护高不护低，没有注意到房地产市场为什么会出现这样的情况，当然，房地产已经融入了这个社会的建设框架中，成了重要地支柱产业，它的任何不良变化都足以影响中国的经济发展。 
    我感到：“长期对房地产政策的倾斜和袒护政策”让一些开发商无法无天。把房价泡沫增长称为所谓的市场经济正常发展那是诡辩，政府的真正目的是为了增加巨额税收和财政收入，是为了过早的改变老城市的格局，不顾国情提前建设一个现代化的城市面貌，是为了出业绩，得利益，因而就会出现一些违规未批先建、以租代征、违法拆迁，强制拆迁，大量破坏农田和耕地的现象，城市范围迅速扩大，某中意义上可谓是“违法项目遍天下”了，造成的后遗症极多，导致群众积怨增多，一些主管部门和政策真正考虑老百姓切身利益的成分并不高，老百姓投诉、举报、诉讼房地产纠纷的案件难度太大，阻力太大。这说明几年来各部门就没有认真地、全面地规划和监管房地产业，也没有认真想过如何解决购房者的压力，也没有认真想过如何解决房地产纠纷、乱涨价、乱收费、霸王条款、违法经营、偷税漏税、房屋质量纠纷、面积纠纷、产权证办不下来、业委会无法成立等不利于购房者的现象，这就是为什么老百姓一提起房地产就愤怒的缘由！某种意义上可以说：品倒了！所以，我认为目前不从根本上下大力气，光靠“救市、保市”维持房地产发展作用不大。 

    下篇　“房产救市”有八招

    由于以上原因，导致房价下降了，市场低迷了，这是物极必反，迟早的事！下面就是房地产市场里存在的问题，要想“房产救市”，我有八招。
    我认为：认真反思，促进诚信，理性发展，房地产业才有出路： 
    一、坚决废除霸王购房合同！ 
    开发商的权利太大，太霸道，购房合同不让修改，强买强卖，还要叫“合同”，合同条款条条都不利于购房者，这是房地产纠纷和房价攀高的根源（实际上购房者就是投资者，是不拿利润分红的股东，是全心全意帮助开发商发展壮大的赞助商，开发商的霸道，不近情理）； 
    二、房价应该降下来！调控不是促进涨价！越调房价越高，越控购房者越没有权利！ 
    房地产销售价偏高，房价只涨不降，价格攀比太严重，东家看西家、县城看城市、城市看省城、省城看京都，豆腐卖成肉价钱！一套房子几十万、几百万甚至几千万，真不知道使用了什么珍贵材料，配备了什么现代化的设施！完全不顾市场的发展规律和老百姓的承受能力，一味的创收。说来也奇怪，就有人宁愿东凑西借倾家荡产落为“房奴”也要前来捧场！开发商可不管那一套，明明是暴利，利润还要再滚一番：层次、朝向、地理位置、设施配置、户型、层高、结构、空间大小、套内面积、房屋装修、小区地理环境等都成了开发商随意定价、涨价的理由； 
    三、开发商要诚信经营，理性开发！ 
    开发商没有诚信，在开发项目和商品房的销售中极力回避自己的违约责任，在合同中对自己可能要承担的责任以什么“由于政府原因、政策原因、天气原因等不可抗拒的原因”为借口不想承担责任。一些项目如桂林一家开发商，故意把报批的复式楼房盖成两层楼后分别销售，合同中说由于政府原因无法分开办理房产证时可以无条件退房，赔偿很低，他以此敛取了大批资金再去搞开发，风险却由购房者承担，等于在无偿使用购房者的房款资金； 
    四、理性发展，政府要把关！ 
    房地产的宣传太离谱，房产增值误导了所有购房者，房产抢购风忽悠了所有的消费者，“房源紧张”状况完全是人为的。实际上，你仔细调查一下，很多购房者手中并不是一套房，有几个人买房子是为了自己住的，有权势的人手中的房子更多；促进房地产发展的本意是国家为了改变老百姓的生活环境，并非为了产生一个“商业化利润化的怪圈”，更不是为了给开发商物业公司建立一个永久性的家族庄园。 
    五、商品房就要体现“商品”的规矩！ 
    各行各业都有法律制约和行规以及质量标准，唯独商品房可以自定标准、自己说了算！房产质量太差，偷工减料违规建设不犯法。这叫罗卜多了不洗泥，商品房作为一种商品，成了是“四不像”，把钱交给那些不负责任的开发商让其建设一个说不清道不明的房产，真是拿钱买罪受，把饼交给别人“咬马”，吃了亏还不讨好，在这样一个畸形的房地产市场里，一切国家规定、建筑行业标准都被兑了水，经不起认真验收和推敲。 
    六、法律和政府要维护消费者的利益！
    房产合同条款约定不明朗，模棱两可：产权迟迟不给办理，楼房层次不清，商铺不算楼层、中间还少４、７层；明明买的一层，入住时却不知从哪一层算起；左右不分，合同定的A户，图纸却是B户，不知那边是自己买的房子；有楼高，却没有层高和净高；一套房居然有两个房主；防盗门和进户门不分；中空玻璃和普通玻璃不分；进口电梯和国产电梯不分；名牌和大众品牌不分；验收合格和没有验收一个样；综合验收和竣工验收备案不分；维修过的房子和没有维修的一样；合同备案和没收合同差不多；违约赔偿金和没有赔偿差不多；是商品房却和无证房一样；违法楼盘和合法楼盘不分；房产备案、查封、抵押后和正常房一样可以销售；神秘的公摊面积和额外收费谁也搞不明白；不交一年的物业费就是不让你领钥匙；大修资金谁也不知道怎么使用的；小区公共利益开发商就是不交给业主：违法小区和合法小区一样在作广告宣传；违法项目照样可以办理银行按揭和城市户口；打赢了的官司和没打赢的结果一样；利用违法项目骗钱敛钱一房两卖进行经济犯罪的团伙和合法的企业一样人五人六；开发商和物业公司是两个企业资质却是一家人；有物业的小区和没物业的一样；到处都有路灯和没路灯一样；成立了业委会和没有成立业委会一样；小区有车库和没车库一样满公路都是汽车；土地不容许违法买卖但小区公路被当作停车位却可以被随意买卖。。。。。。 
    七、坚决打击房地产市场里的违法行为！ 
    打不掉的违法房地产项目和除不尽的不法开发商说明房地产市场还是太乱，太乱了就有人会浑水摸鱼，违法犯罪，无照经营、违法所得、偷税漏税使国家漏掉了很大的一笔财富。２００１年西安市有关政府部门公布的第一批违法项目中有的违法项目在“整顿中”如今已经发展的要“刮目相看”了，“陕西澎源房地产、东方大市场”等一些“整顿过的”违法项目变个名称又死灰复燃了，这种情况，全国很多地方也是如此，他们严重地扰乱了中国的房地产市场，不打击他们，房地产市场焉能规范！？ 
    八、购房者（投资者）千万不要盲目地抢购商品房！ 
    以上问题得不到彻底解决，商品房一遇波浪就会变成“股票房”，就会变成“泡沫房 ”！